שלב 3 - בחירת אנשי מקצוע :  עורך דין, יזם ומפקח 

לאחר שבחרתם נציגות בעלי נכסים מוסמכת, הגיע הזמן לבחור אנשי מקצוע אשר ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויתנו מענה לכל צרכי התושבים: עורך דין, יזם / קבלן ומפקח בנייה.

עורך דין

בעלי הדירות, באמצעות הנציגות, בוחרים עו"ד לטובת ייצוגם בפרויקט. העירייה באמצעות המנהלת הקימה מאגר עו"ד אשר יכולים להעניק שירותים משפטיים ברמה ובהיקף המקצועי הגבוה ביותר הנדרש בפרויקטים מסוג זה.

כיצד לבחור נכון עורך דין מלווה לפרוייקט

בטרם התקשרות עם עורך דין מלווה, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית, עו"ד המלווה ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויעניק לתושבים ליווי והגנה משפטית בהליך ההתחדשות העירונית במתחם.

הקריטריונים שיש לבחון טרם התקשרות עם עורך דין מלווה

  • מומלץ לבחון פרויקטים קודמים שיוצגו על ידו וכן להבין באיזה שלבים נמצאים הפרויקטים הללו כיום.
  • מומלץ ליצור קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים שיוצגו על ידו בפרויקטים הדומים לפרויקט אותו אתם מעוניינים לבצע.
  • מומלץ לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם העו"ד על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
  • מומלץ לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של העו"ד/משרד עו"ד בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
  • מומלץ לוודא כי אין ניגוד עניינים, כי העו"ד עמו אתם מתקשרים אינו מייצג יזם/קבלן באותו פרויקט וכי הוא מייצג אתכם נאמנה.

תפקידיו של עורך הדין המלווה בפרוייקט

  • מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
  • ניהול מו"מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו, כולל מתן ההערות למסמכי ההתקשרות בין היזם/קבלן לבעלי הנכסים.
  • הכנת הסכמי התקשרות סופיים עם היזם/קבלן וכן עם נותני שירותים אחרים בפרויקט כולל ליווי שלב החתימה אל מול בעלי הנכסים.
  • סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, כולל ניהול ההליכים נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל ערכאה שיפוטית אחרת עד להשלמה ומיצוי התביעות, הליכי ערעור והליכים קשורים, באם יחולו.
  • ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי מחייב הכולל התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הנכסים בפרויקט.
  • סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור ו/או בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים.
  • מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.

המנהלת להתחדשות עירונית פירסמה קול קורא למשרדי עורכי דין מובילים שיכנסו למאגר שישמש את התושבים. משרדי עורכי הדין המופיעים במאגר נבחרו על פי סטנדרטים מחמירים ומומלצים על ידי המנהלת לליווי פרויקטים.

יזם / קבלן

לאחר בחירת הנציגות, ועו"ד מלווה הגיע השלב אשר יאפשר את הוצאתו לפעול של הפרויקט - שלב בחירת היזם/קבלן. הדרך המומלצת לבחירת היזם/קבלן היא קיום הליך תחרותי (מכרז) במסגרתו יוזמנו יזמים/קבלנים בעלי ניסיון מתאים להציע את שירותיהם לקידום הפרויקט. על מנת לבחור בהצעה הטובה ביותר נכון לבצע השוואה ולנהל משא ומתן עם היזם/קבלן כך תבטיחו לעצמכם את התמורה האופטימלית האפשרית.

כיצד נכון לבחור יזם/קבלן לביצוע הפרויקט

  • לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם היזם/קבלן על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
  • מומלץ לבקש מיזם/קבלן ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
  • יש לבחון את הניסיון  לקבל המלצות וחוות דעת ולבקר במתחמים בהם בוצעה התחדשות עירונית וכן להבדיל בין פרויקטים שסיימו ביצוע וניתן להתרשם מהם, לבין פרויקטים הנמצאים בהליך התקשרות.
  • לבחון את האיתנות הכלכלית של היזם/קבלן ויכולותיו הפיננסיות, בכדי להבטיח התקשרות מול יזם/קבלן יציב ואמין.

על מה חשוב לנהל משא ומתן עם היזם/קבלן?

  • התמורה המובטחת על ידי היזם/קבלן  בהתאם למדיניות העירייה.
  • סוגי הביטחונות שיינתנו ע"י היזם/קבלן במהלך הפרויקט.
  • איכות הבנייה וחומרי הגמר בפרויקט.
  • מיקום הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת - במידה ומדובר על פרויקט תמ"א הריסה ובניה או פרויקט פינוי בינוי.
  • משך זמן הבנייה אליו מתחייב היזם/קבלן בביצוע הפרויקט.
  • סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור ו/או בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים.
  • מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.

מפקח בנייה

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הנכסים, לפי שיקול דעתם הבלעדי, למנות מפקח מטעמם. העסקת מפקח מטעם בעלי הנכסים נועדה להבטיח את זכויותיהם המקסימאליות בדירתם החדשה. חשוב להדגיש כי מפקח מטעם בעלי נכסים נותן את שירותיו לבעלי הנכסים בלבד והוא אינו עובד עבור היזם/קבלן. שכרו של המפקח משולם לרוב על ידי הפרויקט ולא על ידי בעלי הנכסים.

תפקידו של המפקח בנייה

תפקידו של המפקח יבוצע בשלושה שלבים:

  • לפני קבלת היתר בניה - פיקוח על שלב תכנון הפרויקט. באחריות המפקח לבקר את תהליך התכנון בהתאם לתמורות המסוכמות עם בעלי הנכסים, לבצע בקרה להתאמת הבקשה לקבלת היתר בנייה ולדאוג לעמידה בלוחות הזמנים בהתאם להתחייבויות בהסכם.
  • לאחר קבלת היתר בניה - פיקוח על ביצוע העבודות בפרויקט. על המפקח לוודא כי היזם/קבלן עומד בלוחות הזמנים של הפרויקט כפי שנקבע בהסכם, לבקר אחר אופן ביצוע עבודות הבנייה ולוודא תיקון ליקויים ו/או נזקים שהתגלו על ידו ואינם תואמים את תכנית הבניה. באחריות המפקח להעביר אחת לחודש דיווח שוטף לנציגות הבניין ו/או בעלי הנכסים בדבר שלבי התקדמות הבניה.
  • לאחר סיום העבודות בבניין - ליווי בעלי הנכסים בעת מסירת הדירות. המפקח אחראי לוודא כי כל הליקויים ו/או הנזקים שהתגלו במהלך הבנייה תוקנו על ידי היזם/קבלן וכי הדירות מוכנות למסירה לשביעות רצון בעלי הנכסים.

כיצד נכון לבחור מפקח מטעם בעלי הנכסים

בטרם התקשרות עם מפקח מטעם בעלי הנכסים, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.

  • לוודא כי למפקח ניסיון קודם בפרויקטים הנמצאים בביצוע/הסתיימו וכי אין למפקח ניגוד עניינים בפרויקט אותו הוא מייצג את התושבים.
  • קבלת המלצות ע"י יצירת קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים וקבלת חוות דעתם על אופי הטיפול והייצוג אל מול היזם/קבלן המבצע.
  • קיום פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם המפקח על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
  • יש לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של מספר מפקחים בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.